부동산경매 물건 보며 공부하는 법 - 세종특별자치시 부동산 경매물건 분석해보기 (2023.04.28.) / 2022타경6720[1]대전지방법원 본원 / 세종특별자치시 금남면 용포2길 70, 103동 3층 305호

부동산경매 물건 보며 공부하는 법 - 세종특별자치시 부동산 경매물건 분석해보기 (2023.04.28.) / 2022타경6720[1]대전지방법원 본원 / 세종특별자치시 금남면 용포2길 70, 103동 3층 305호 프로필사진

"세종특별자치시, 부동산 물건으로 부동산 권리분석 및 다양한 공부를 해보자!"

'2022 타경 6720 [1] 대전지방법원 본원 / 세종특별자치시 금남면 용포 2길 70, 103동 3층 305호'

 

안녕하십니까! 반성왕입니다. 

오늘은 한때 전국에서 가장 많이 올랐던 그 도시 '세종특별자치시'의 한 부동산경매 물건을 통해서 부동산 경매공부를 해보겠습니다. 저는 충남 공주에 살고 있기 때문에 세종에 굉장히 관심이 많습니다. 

 

오늘 물건은 2022 타경 6720 [1] 대전지방법원 본원 / 세종특별자치시 금남면 용포 2길 70, 103동 3층 305호입니다. 

 

 

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○ 목차

• 해당 부동산 경매 시세분석
• 해당 부동산 권리분석
• 해당 부동산 임차분석
• 해당 부동산 지리적 위치분석

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● 해당 부동산 경매 시세분석

 

경매사이트 '경매마당'에선 아래와 같이 나옵니다.

 

 

부동산경매 물건 보며 공부하는 법 - 세종특별자치시 부동산 경매물건 분석해보기 (2023.04.28.) / 2022타경6720[1]대전지방법원 본원 / 세종특별자치시 금남면 용포2길 70, 103동 3층 305호

 

1. 감정가가 실거래 매매가 보다 +2100만 원 비쌉니다. 감정가는 믿지 말아야 합니다. 무조건 최근 실거래만 봐야 한다고 생각합니다.
2. 실거래가에 비해 최저가는 약 7000만 원 저렴하기 때문에 아마도 이번에는 입찰자가 꽤 있을 거 같습니다. 
3. 최근 전세가가 최저가의 약 66% 수준의 가격입니다. 경락잔금 대출로 70%까지 받는다면 자기 자본 7000만 원 정도는 들어가겠네요. 물론 단독입찰로서 최저가에 입찰된다면..이라는 비현실적인 가정에서 말이죠. 이 물건은 무조건 2억은 넘어갈 거 같습니다. 

 

부동산경매 물건 보며 공부하는 법 - 세종특별자치시 부동산 경매물건 분석해보기 (2023.04.28.) / 2022타경6720[1]대전지방법원 본원 / 세종특별자치시 금남면 용포2길 70, 103동 3층 305호

 

현재 실거래 매매가/전세가에 비해선 최저가가 저렴한 편인 거 같습니다. 

물론 한번 더 유찰되면 좋겠지만, 현재 세종의 부동산이 좋지 않은 상황에서도 7000만 원 정도의 실거래가와 최저가 사이의 갭이 있기 때문에 제 개인적인 생각엔 이번에 낙찰이 되지 않을까? 조심스럽게 예상해 봅니다. 

 

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● 해당 부동산 권리분석

 

권리상황은 아래와 같습니다. 

 

 

부동산경매 물건 보며 공부하는 법 - 세종특별자치시 부동산 경매물건 분석해보기 (2023.04.28.) / 2022타경6720[1]대전지방법원 본원 / 세종특별자치시 금남면 용포2길 70, 103동 3층 305호

 

1순위인 '세종신용협동조합'의 근저당 이후로 전부 소멸됩니다. 특이사항 없는 것으로 확인됩니다만, 그래도 최근 건물등기는 무조건 떼 봐야 합니다. 입찰을 하신다면 말이죠. 

 

제 아무리 전문적인 경매사이트라도 사람이 개입한다면 실수가 있기 마련이니까요!

 

일단 등기부현황 상으로는 인수해야 할 권리가 보이진 않습니다. 

 

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● 해당 부동산 임차분석

 

물건의 임차현황은 아래와 같습니다. 

 

 

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특이사항 없겠습니다. 

현재 채무자 겸 소유자이신 분이 거주하고 있다 하시고, 직접 '임차관계는 없다'라고 언급하셨다고 경매사이트에 나와있네요! 해당 경매물건은 특수물건이 아닌, 일반물건이네요. 초보자분들이 접근하기에 가장 수월한 물건이죠. 

 

물론 그만큼 경쟁자들이 꽤 있을 거지만, 요즘 부동산 경기가 어려워 그래도 해볼 만한 수준일 것으로 예상됩니다. 

 

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● 해당 부동산 지리적 위치분석

•    학군정보

 

 

가장 중요한 학군정보입니다. 해당 물건은 방 3 개 + 욕실 1 개로 이루어져 있습니다. 신혼부부 또는 자녀가 있는 젊은 부부가 살 가능성이 높아 보이는데요. 네이버 길 찾기 기준 초등학교와 중학교가 꽤 먼 거리에 위치해 있습니다. 

 

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1. 대중교통 이동할 시 

 

네이버지도상이라 거리 가늠이 힘듭니다. 지도상으로는 아파트에서 꽤 걸어 나와서 버스정류장으로 가야 하고 내려서도 학교까지 꽤 걸어야 합니다. 이런 점 때문에 실제로 임장을 통해 거리를 알아봐야 합니다. 이런 사소한 것들이 큰 차이를 만든다고 생각합니다. 

 

초등학교는 횡단보도도 없으면 없을수록 좋고, 가까우면 가까울수록 좋은데 제 기준에선 좀 아쉬운 거리입니다. 아예 집 바로 앞에서 타서 학교 바로 앞에 내려주면 그나마 나았을 텐데 그것도 아니기 때문이죠. 

 

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2. 차량 이용할 시 

 

시간은 6분, 그러나 제 기준에선 다소 좀 복잡해 보입니다. 그리고 지도상으로 한 번은 막히는 구간을 지나야 하고요. 부모님들께선 자녀들을 태워주실 분들이 꽤 많을 것으로 예상해서 해당 정보도 검색해 보았습니다. 

 

그러나 이 정도는 개인마다 다르게 판단할 것으로 예상됩니다. 저는 이것보다 더 쉽게 갈 수 있는 경로가 있었으면 좋겠다고 생각하지만 이 정도는 괜찮다고 생각하실 분들이 많은 거 같네요.

 

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3. 도보로 이용할 시 

 

이게 가장 문제입니다. 초등학생분들 보면 도보로 이동하는 장면을 많이 보실 수 있습니다. 요즘 부모님들은 맞벌이가 많기 때문이죠. 저학년 때까지는 태워주고 버스로 이동하고 한다 해도 고학년 되면 이제 걸어 다닐 법도 할 텐데요.

 

 

해당 경매물건은 학교까지 무려.. 1.3km입니다. 이건 좀 문제가 있다고 생각합니다. 거기에 횡단보도가 2번이나 있습니다. 

 

하나의 횡단 보는 또 엄청나게 큰길로도 보이는데요.. 이런 요소는 자녀를 키우실 젊은 부부분들께는 분명 감점요소가 될 거라고 생각합니다. 

 

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• 해당 물건지의 위치분석

왼쪽은 위성사진입니다. 위쪽 세종특별자치시 내 주요 위치보단 좀 변두리인 것을 한눈에 알아보실 수 있으실 겁니다. 아직 개발되지 않은 주변도 보이고요. 해당 물건은 긍정적으로 봤을 땐 미래지향적인 투자물건에 맞지 않나 생각합니다. 추후 세종이 엄청나게 뜬다면, 주요 지역과 가장 가깝게 위치한 이곳도 분명 개발될 것이고 해당 물건도 가치 상승이 예상되기 때문입니다. 

 

 

그러나 동시에 현재로서는 주요 지역 외에 위치해 있기 때문에 투자하기에 꺼려지는 것은 사실입니다. 

오른쪽 사진과 같이 제가 생각하는 세종특별자치시 주요 지역은 마치 서울 한강을 끼듯, 금강을 끼고 그 주변이라고 생각하는데요. 정부청사 쪽도 있겠네요. 

 

해당 물건이 거기에선 약간 떨어져 있다 보니 현재로서는 메리트가 좀 줄어든다고 생각합니다. 개인마다 건물의 가치를 생각하는 시점이 현재이냐, 미래이냐에 따라 판단은 달라질 것이라고 생각하네요! 감사합니다.

 

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