부동산경매 처음 공부하는 법, 부동산경매 물건 직접 보며 공부하기 - 2022타경71832[1]대구지방법원 상주지원경상북도 상주시 상서문3길 100-14

경북상주 부동산 경매, 2022타경71832[1]-경상북도 상주시 상서문3길 100-14, 프로필사진

"경북 상주, 부동산 지분경매 물건으로 부동산 권리분석 및 다양한 공부를 해보자!"

'2022 타경 71832 [1] 대구지방법원 상주지원경상북도 상주시 상서문 3길 100-14'

 

안녕하십니까! 반성왕입니다.

오늘은 제 고향인 '상주'에서 '지분매각' 경매 신건이 나와서 하나 공부 겸 공유해보려고 합니다. 

 

경매투자자이자 경매유튜버이시기도 한 '유근용의 투자공부' 님을 보고 지분에 대해서 공부를 했었는데요. 지분도 알고 보면 매력적인 장기 투자처이기도 합니다. 

 

 

오늘 물건은 2022 타경 71832 [1] 대구지방법원 상주지원경상북도 상주시 상서문 3길 100-14입니다.

 

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○ 목차

• 해당 부동산 권리분석 및 낙찰 시 매도방향
• 해당 부동산 권리분석
• 해당 부동산 임차분석
• 해당 부동산 지리적 위치분석

 

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● 해당 부동산 경매 시세분석

 

경매사이트 '경매마당'에선 아래와 같이 나옵니다.

 

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경북상주 부동산 경매, 2022타경71832[1]-경상북도 상주시 상서문3길 100-14, 시세정보

 

1. 신건입니다. 13분의 2에 해당하는 지분물건입니다. 건물등기는 아래에서 보겠지만, 어머니와 아들이 아버지의 지분을 나눈 것으로 보입니다. 자세한 건 아래 등기를 보며 추측해 보겠습니다.  
2. 지분물건의 경우 주변 실거래를 처음부터 참고하진 않았습니다. 여러 가지를 고려 후 정말 입찰해야겠다 하면 그때부터 주변  비슷한 위치에 비슷한 형태의 주택 실거래가를 참고하면 될 것 같습니다. 그런데 지분은 시장을 통해 매도를 하기보단 기존 공유자 또는 공유자의 가족들에게 매도하는 방향이 낫습니다. 
3. 지분을 볼 땐 등기를 보고 혹시 또 다른 공유자가 있는지, 그 공유자가 사는 지역이 서울 및 경기도인지 동시에 거주하는 곳 또는 건물이 고소득을 요하는 곳인지 등을 살펴봅니다. 만약 그런 분이 공유를 하고 있다면 그들과 거래를 할 수도 있기 때문입니다. 
4. 지분은 대출이 거의 안된다고 보시면 됩니다. 저도 낙찰을 받아보진 않았지만 지분은 리스크가 워낙 많이 존재한다고 판단하기 때문에 금융에선 대출을 해주지 않는다고 합니다. 고로 오로지 자기 자본이 들어가야 한다고 하네요.

 

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● 해당 부동산 권리분석 및 낙찰 시 매도방향

 

권리상황은 아래와 같습니다. 

 

 

 

1. 해당 건물 내 지분이 경매 나온 이유 분석

 

1982년 '박인수' 님께서 해당 건물을 인수하셨습니다. 제가 생각했을 때 한 가정의 가장이신 거 같습니다. 

39년이 흘러 2021년 배우자인 '김영임' 님과 아들로 추정되는 '박용범' 님에게 지분 상속을 한 듯 보입니다.

 

그런데 아들인 '박용범' 님은 심각한 채무를 가지고 있었던 것으로 보이고, 이로 인해 해당 건물에 대한 지분이 채권자에게 넘어갈까 싶은 마음에 건물 전체 또는 지분을 처분하려 했던 것으로 예상됩니다. 

 

 

이 행위를 알게 된 채권양수업체 '엠메이드대부유한회사'에서 '사해행위 취소소송'을 제기하였고 재판에서 승소하며 해당 건물 내 '박용범' 님의 지분 2/13에 대한 가처분 및 강제경매를 신청한 듯합니다.

 

'사해행위' 란 채무자가 채권자에게 넘어가기 전 자신이 보유한 자산을 처분하는 등 해하는 행위를 말한다고 합니다. (네이버에서 찾았습니다.)

 

고로..

 

경북상주 부동산 경매, 2022타경71832[1]-경상북도 상주시 상서문3길 100-14, 지분현황

 

해당 물건을 낙찰받는다고 해도, 2/13 지분을 재매수할 수 있는 능력은 현재 아들인 '박용범' 님에겐 없을 게 분명해 보입니다. 그렇다고 49년생이신 어머님께서 이 지분을 구매하려 하실까요.. 과연?.. 쉽지 않아 보입니다.

 

다른 가족관계가 있는지를 알 필요가 있어 보입니다. 다른 가족이 있다면 75세의 어머님이 살고 계신 집의 일부분이 남에게 소유되는 것을 눈 뜨고 지켜볼 수는 없으니까 말이죠. 빚을 내서라도 다시 인수하려고 할 겁니다. 그렇지만.. 아무래도 가족도 없어 보입니다. 가족이 더 있었다면 그들에게도 어느 정도의 지분이 공유되지 않았을까요? 확실하진 않지만 말이죠. 

 

이제 해당 지분을 낙찰받았을 때 매도방향을 생각해 보겠습니다.

 

 

2. 낙찰 시 매도방향

 

첫 번째로, '가족에게 매도하기'입니다. 위에도 언급했듯이 어머니가 살고 있는 집에 생판 모르는 남이 지분을 가지고 있는 건 제가 생각해도 피가 거꾸로 솟습니다. 정말 억 소리가 나는 정도의 지분이 아니라면, 몇 천 정도는 대출을 내서라도 매입해 낼 것이라고 생각합니다.

 

두 번째로, '공유물분할청구 소송 후 경매'입니다. 공유물분할청구 소송을 하면 판사는 완만한 협의를 통해서 저의 지분을 지분을 좀 더 가진 쪽에서 매수할 것을 권할 것입니다. 그런데 그렇게 할 여력이 없다 하면, 경매를 진행해서 지분에 따라 배당을 받게 판결을 내릴 것입니다. 그런데 이때 리스크는 낙찰이 됐는데, 제가 지분권을 매입했을 때보다 손해 보게 낙찰이 되는 경우입니다. 그런 경우에는 정말 장기적 또는 내가 사용할 의향이 있는 가정 하 남은 지분까지 해서 그 건물을 낙찰받아버리는 것도 방법이겠습니다. 

 

 

세 번째로, '부당이득반환청구소송'입니다. 이건 제 기준 생각인데, 사실 해당 위치가 좋진 않다고 판단되는 바 초장기적인 투자관점으로 그냥 매월 임대료를 청구하는 것입니다. 75세 정도의 노모가 사신다는 가정 하 지분에 따라 매 월 임대료를 청구하는 것인데, 안 내시거나 못 내실 가능성이 높아 보이는데요. 그럼 그렇게 노모분께서 사망을 하신 뒤 그동안의 체불된 임대료 + 이자 를 산정해서 채권을 형성하고 그것을 토대로 가처분 및 가압류를 신청하고 경매에 넘기는 것입니다. 

 

그런 뒤 제가 해당 건물을 저렴하게 낙찰받는 것이죠. 기존 지분 + 체불임대료를 활용한 채권까지 있으니 보다 저렴하게 건물을 낙찰받을 수 있습니다. 그렇게 통으로 낙찰받은 뒤 유지보수하여 매매를 할 수도 있고, 아니면 아예 월세나 전세로 돌려버려서 임대로 돌릴 수도 있겠네요. 

 

 

 

 

 

 

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● 해당 부동산 임차분석

 

물건의 임차현황은 아래와 같습니다. 

 

 

경북상주 부동산 경매, 2022타경71832[1]-경상북도 상주시 상서문3길 100-14, 임차정보

 

제 생각엔 배우자이신 분이 임차인으로 등재돼 있습니다. 전입일자가 빠른 것은 전혀 문제가 되지도 않습니다. 지분의 본 주인이 해당 건물에 살고 있는 것이기 때문에, 공동 소유자가 살고 있다고 봐도 되는 거니까요. 

 

특이사항 없습니다.  

 

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● 해당 부동산 지리적 위치분석

•    학군정보

 

 

경북상주 부동산 경매, 2022타경71832[1]-경상북도 상주시 상서문3길 100-14

 

사실 이와 같은 주택에 요새 신혼부부가 살지를 않죠. 상주도 시골이지만 최근 신축 아파트를 많이 들어섰기 때문에 해당 주택은 젊은 층에겐 더더욱 메리트가 떨어집니다. 아니.. 아예 관심이 없다고 봐도 되고요. 차라리 확실한 리모델링을 통해 카페로 변모해 사업을 하는 방향도 나쁘지 않아 보입니다. 

 

초등학교는 상주초등학교와 상영, 중앙초등학교 등 여러 초등학교가 있겠네요. 

그런데 위치가 워낙 저물어가는 지역이라.. 좀..

 

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• 해당 물건지의 위치분석

현재 경북 상주 내 그나마 핫하다면 핫한 지역은 아래와 같습니다. 

 

 

경북상주 부동산 경매, 2022타경71832[1]-경상북도 상주시 상서문3길 100-14, 위치정보

 

제가 살고 있는 공주도 그렇고, 세종특별자치시도 그렇고 서울도 그렇듯이 모든 사람들은 물이 흐르는 곳을 가까이에 두고 싶어 합니다. 한강, 금강 등처럼 말이죠. 

 

경북 상주도 '북천교'라는 작은 하천? 이 있습니다. 추후 낙동강으로 합쳐지는 하천인데요. 해당 물줄기가 상주 위쪽으로 길쭉하게 위치해 있습니다. 상주도 이 주변을 수변공원 느낌으로 가꿔가고 있으며, 돈도 많이 투자하고 있습니다. 

 

추가로 100억이 넘는 투자금도 정부에서 승인을 받았고요. 동시에 제가 빨간 줄로 감싸놓은 저곳에 우후죽순으로 신축 아파트들이 들어섰습니다. 물론... 얼마나 먼 미래의 수요를 예측한 것인지, 아니면 제가 모르는 호재가 또 있는 것인지는 모르겠지만 너무 많이 생긴 탓에 미분양 또한 굉장히 많이 발생했습니다. (상주는 항상 소멸도시 1순위로 꼽혔던 도시입니다..)

 

 

그렇지만 어쨌든 저기가 그나마 핫하다고 하는 이유는 최근 스타벅스가 저 하천 앞에 생겼습니다. 스세권을 형성시켜 준 것은 아주 큰 이점인데요. 해당 물건은 거기엔 단 1%도 해당되지 않습니다. 

 

저물어가는 상권을 가까이에 두고 어떠한 환경적 이점도 없는 위치에 자리했습니다. 

솔직하게 억지로라도 이점을 말하고 싶지만, 20년 살았던 저라도 저 위치는 너무 후지네요..

 

가족관계증명서를 통해 가족 중 어느 정도 자산을 가진 것이 파악된다면 진입해 볼 만 하지만, 아들 하나뿐인 집안이라면 절대 고려하고 싶지 않은 지분입니다... 감사합니다.