목차
"서울특별시, 부동산 물건으로 부동산 권리분석 및 다양한 공부를 해보자!"
'2021 타경 111233 [3] 서울남부지방법원 본원 서울특별시 금천구 독산로 28가길 11, 제 에이동 제5층 제502호(시흥동, 모던하우스)'
안녕하십니까! 반성왕입니다.
오늘은 현재 전세사기로 문제가 많죠. 바로 서울입니다. 전세사기 때문인지 빌라경매건수가 정말 엄청납니다. 한눈에 봐도 엄청 많은데, 그중에서 제가 2년간 살았던 서울 금천구 물건을 가져왔습니다.
오늘 물건은 2021 타경 111233 [3] 서울남부지방법원 본원 서울특별시 금천구 독산로 28가길 11, 제 에이동 제5층 제502호(시흥동, 모던하우스)입니다.
○ 목차
- 해당 부동산 경매 시세분석
- 해당 부동산 권리분석
- 해당 부동산 임차분석
- 해당 부동산 지리적 위치분석
● 해당 부동산 경매 시세분석
경매사이트 '경매마당'에선 아래와 같이 나옵니다.
- 최저 입찰가가 무려 84% 할인된 가격입니다. 수많은 유찰을 거듭했기 때문일 텐데요. 이런 물건은 100이면 100, 엄청난 하자가 존재한다는 것입니다.
- 실거래 매매가와 최저가의 갭은 무려 2억 1천만 원입니다. 그런데도 유찰이 된다는 것은 2억 1천만 원보다 잃는 게 더 많다는 소리겠죠?
- 해당 물건은 전세가율은 87.6%입니다. 위치적으론 나쁘지 않아서 경매가 아닌, 그냥 투자로 봤을 땐 괜찮은 물건이지 않을까?라는 생각을 조심스럽게만 해봅니다.
그런데 실제는 저는 안 살 듯...
● 해당 부동산 권리분석
권리상황은 아래와 같습니다.
1순위인 '박응열 님'의 가압류 이후로 전부 소멸됩니다. 그런데 해당 등기부에선 안 나와있는 치명적인 하자가 있습니다. 바로 엄청난 '보증금 인수'입니다... 바로 임차현황으로 넘어가시죠. 등기부 등본은 뭐 볼 것도 없습니다.
● 해당 부동산 임차분석
물건의 임차현황은 아래와 같습니다.
2020년 11월 16일 날 전입하신 '이미석' 님의 '보증금 전액 인수'는 신경 쓰시지 않아도 됩니다. 아래사진 속 '소액우선변제권'에 의해서 1,000만 원은 가압류 보다도 먼저 변제를 받을 것이기 때문입니다. 그렇지만! 해당 물건이 1,000만 원보다 낮게 낙찰된다면... 남은 금액은 인수하셔야 합니다.
'이미석' 님의 보증금은 문제가 아닙니다. '한진' 님의 보증금이 가장 문제입니다. 말소등기 기준일자 보다 우선 전입신고를 하면서 '대항력'을 가지고 계시기 때문입니다. 보증금은 전액 인수되어야 하는데 그 금액이 무려 2억 2천만 원입니다...
현재 최저가 약 3900만 원, 보증금 인수금액 2억 2천만 원 그렇다면 최저가 낙찰 가정 시 2억 5900만 원..
최근 실거래가 2억 5000만 원, 이미 900만 원 손실입니다. 거기다가 취득세 등 수수료까지 하면 1200만 원 이상 확정손실일 듯싶네요.
'한진' 님의 대항력은 주택도시보증공사에서 권리승계를 했다고 하네요. 만약 누군가 낙찰을 받는다면 '주택도시보증공사'와 명도를 진행하면 될 거 같습니다. 긍정적인 것이라면 명도과정은 개인보다 훨씬 수월할 거 같습니다!
● 해당 부동산 지리적 위치분석
- 학군정보
일단 위치... 금천구청역이랑 좀 가까울 줄 알았는데, 상당히 멉니다. 10.8평 정도에 신혼부부가 살기는 힘들 것으로 보이며, 직장인들의 자취 정도로 가정해도, 위치가 한 마디로 '쓰레기'라고 생각되네요.
일단 저는 무조건 주변 초등학교를 보기 때문에, 가는 방법 생각 안 하고 직선거리 기준으로도 다 200m가 넘어갑니다. 학군도 제가 봤을 땐 별로입니다. 그나마 가깝게 보였던 '금청구청역'까지의 거리, 아래에 참고해 주세요.
1. 대중교통 이동할 시
제가 금천구 살 때 '지하철역'과 멀어도 '버스정류장' 이랑 가까우면 괜찮았습니다. 역세권은 너무 비싸다 보니 이제 버스정류장세권도 나쁘지 않아 하는 청년들이 많이 생겨났습니다. 그런데.. 해당 물건지는 걸어서도 10분을 가서 버스를 타야 합니다.
저라면 그냥 바로 거릅니다. 지하철까지 가는데 무려 17분입니다. 참고로 버스 타이밍도 맞다 치고 최소 17분이지. 그냥은 30분은 걸릴 겁니다.. 직장인들이 과연 이런 곳을 갈까요?
- 해당 물건지의 위치분석
금천구청역 바로 앞에 위치한 무지개아파트가 재건축에 들어갈 것입니다. 그렇다 쳐도 해당 물건지와 상당히 거리감이 있죠. 활발하게 개발되는 곳이랑은 꽤 멀찍이 떨어져 있습니다. 저라면 그다지 입찰하고 싶지 않은 물건이네요. 하자가 없다 해도 말이죠.
아니면 그냥 재개발만 생각해도 아싸리 묻어두자 로 간다면 몰라도.. 그런데 그 묻어두는 게 한 10년 이상은 될 수도 있기에
이런 좋지 않은 위치의 빌라는 신중해야 할 거 같습니다. 오늘도 감사합니다.
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