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"제주특별자치시, 부동산 지분경매 물건으로 부동산 권리분석 및 다양한 공부를 해보자!"
'2022 타경 5323 [1] 제주지방법원 본원 제주특별자치도 제주시 애월읍 고하상로 108, 101동 2층 204호'
안녕하십니까! 반성왕입니다.
오늘은 대한민국 내 가장 핫한 섬인 '제주도'에서 유찰 1회 경매건이 나와서 공부 겸 공유해보려고 합니다.
작년 8월쯤 '제주도에서 한 달 살기'를 하고 온 저라, 제주도에서의 생활을 가끔 꿈꾸곤 합니다. 그래서 가끔 이렇게 찾아보곤 하죠. 정말 신기한 것은 꽤 비싸지 않은 가격에 굉장히 준수한 빌라를 낙찰받을 수 있다는 것입니다.
한번 보시죠.
○ 목차
- 해당 부동산 경매 시세분석
- 해당 부동산 권리분석 및 낙찰 시 매도방향
- 해당 부동산 임차분석
- 해당 부동산 지리적 위치분석
● 해당 부동산 경매 시세분석
경매사이트 '경매마당'에선 아래와 같이 나옵니다.
- 유찰 1회 물건입니다. 일단 하자가 있어서 유찰된 것은 아닌 거 같습니다.
- 감정가에 비해서 30% 할인된 2억 1350만 원 입찰가입니다. 방 3개 + 욕실 2개 + 주방 1개에 서울이었으면 찾아볼 수도 없었을 전세가격에(이번 연도는 다른가요?......) 제주도에선 인수할 수 있습니다. 그렇지만
실제 시세는 주변 비슷한 구조의 빌라가격을 참고해야 할 거같습니다. - 빌라는 아파트에 비해서 시세가 정형화돼있지 않아서 가늠하기가 어렵습니다. 그래서 더욱이 주변 비슷한 평수의 빌라 등을 많이 참고해야 합니다. (일례로 한 경매꾼은 집을 보는 척하면서 공인 중개소를 활용해서 비슷한 건물들을 둘러보고 시세를 측정하기까지 했다는..)
- 개인적으로 너무 마음에 드네요.. 제주도 세컨드 하우스로 하나 두고 에어비엔비 하면서 지내면 너무 좋겠습니다.
● 해당 부동산 권리분석 및 낙찰 시 매도방향
권리상황은 아래와 같습니다.
위에서도 말씀드렸지만, 별다른 특이사항은 없습니다. 아주 보편적인 '근저당권'이 말소기준 등기이며 그 뒤엔 다 소멸입니다.
임차인이 있다면 명도 정도만 생각하고 들어가면 되겠네요.
이제 해당 건물을 낙찰받았을 때 매도방향을 생각해 보겠습니다.
2. 낙찰 시 매도방향
첫 번째로, '에어비엔비'입니다. 제주도는 관광도시입니다. 그래서 매 분기 다양한 관광객들이 제주도를 방문하죠. 자연스럽게 다양한 형태의 임대도 존재합니다. 정말 많은 분들이 에어비엔비를 활용해서 남는 방을 임대 놓고 있습니다. 저도 몇 번 이용했었고요.
해당 경매물건은 굉장히 깔끔한 방입니다. 에어비엔비로 돌리고 대가족들의 가족여행을 타깃으로 한다면 나쁘지 않게 운영할 수 있어 보입니다. 해수욕장이랑 차로는 그나마 가깝지만 다른 학군 등은 너무 멀리 떨어져 있어서 거주보단 관광에 맞을 거 같다는 생각이 듭니다.
두 번째로, '연세 임대'입니다. 에어비엔비랑 뭐가 다르냐 하실 수 있습니다. 약간은 다른 게, 에어비엔비는 하루씩 좀 더 고가에 임대해 주는 개념이지만, 연세 임대는 아예 1년을 통으로 빌려주는 것입니다. 부쩍 젊은 이들이 제주도에 와서 짧으면 한 달, 길면 몇 년씩 살곤 합니다.
이 정도의 신축 건물에 깔끔함이면 젊은이들에게 인기가 많을 거라고 생각합니다. 방이 3개다 보니 약간 셰어하우스 느낌으로 내놓아도 나쁘지 않을 거 같아요!
요렇게 다양한 방법으로 임대사업을 하는 게 해당 물건에는 제격이라고 생각합니다. 그러다가 비는 날에는 한번 내려와서 제가 사용하기도 하고 하는 거죠! 상상만 해도 좋네요
● 해당 부동산 임차분석
물건의 임차현황은 아래와 같습니다.
특이사항 없습니다.
● 해당 부동산 지리적 위치분석
- 학군정보
솔직히 학군은... 제주도는 제가 살아봤지만 정말 학교 다니기는 쉽지 않습니다. 부모님께서 차로 계속 태워주지 않는 이상, 버스를 타고 다니기엔 쉽지 않습니다. 물론 학생들은 그렇게 다니겠지만 관광객 입장에선 불규칙한 버스시간대랑 그런 게 쉽지 않은데, 그렇다고 자전거를 타고 다니기엔 땅이 너무 넓고 또 그늘도 별로 없고...
다행히도 해당 경매물건에는 하나의 초등학교가 가깝게 위치해 있습니다. 그런데,, 함정은 다른 편의시설이 좀 너무 열악해 보입니다. 제주도 특성상 어쩔 수 없을까요?
- 해당 물건지의 위치분석
해수욕장 위치를 한번 찾아봤습니다.
역시 제주도는 해수욕장 아닐까요? 에어비엔비로 운영을 한다고 해도 해수욕장 또는 해변가와 거리가 멀다면.. 메리트가 크게 떨어질 것입니다. 해당 건물은 바다와는 그리 멀리 떨어져 있지는 않습니다.
그런데 반전으로 해수욕장이랑은 좀 멀리 떨어져 있습니다. 도보로는 죄다 2시간이 넘어가기에 쉽지 않아 보입니다. 차량으로는 30분 안에 다 도착할 수 있는 거리라 괜찮아 보입니다.
우측으로는 이호테우, 좌측으론 협재해수욕장이 위치해 있습니다. 서퍼들이나 관광객들에겐 약간은 어필할 수 있지 않을까 생각이 되면서도.. 먼 건가? 싶기도 합니다. 이런 고민이 생긴다는 건 그렇게 좋은 위치는 아니란 것이죠.
큰 문제는.. 주변에 마트가 존재하지 않습니다. 그래서 편의점 찾으니 그나마 하나 있었습니다.
마트가 있으면 얼마나 좋을까요.. 여행을 왔는데 주변에 마트는 없고 편의점 하나 달랑 있으면 굉장히 곤란할 것입니다.
여러 모로 참 좋지 않은 위치에 자리한 물건입니다. 뭐 그래도 거주를 위한 것이 아닌 관광만을 위한 목적이라 하면 이런 아쉬운 부분들이 많이 상쇄될 수 있으니 다르게 생각해 볼 수도 있을 것입니다.
워낙 건물 외부 및 내부 상태가 좋다 보니 그래도 여유가 된다면 세컨드 하우스로써 이용해보고 싶은 마음뿐입니다.
감사합니다.
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