온비드공매 - 충주 한 모퉁이 아파트, 낙찰은 쉬울 거 같은데 수익이..

온비드공매 - 충주 한 모퉁이 아파트, 낙찰은 쉬울 거 같은데 수익이..

"결국 경공매도 꾸준함이 답인 거 같아요"

'절대 포기하지 않겠습니다!'

 

안녕하십니까! 반성 왕입니다.

 

오늘도 어김없이 '온비드 공매'를 들어가서 물건을 둘러봤습니다. 저번에 제가 '경공매에 대한 두려움' 이 생기고 있다라며 글을 적었었는데요. 그런 감정을 '발품 불패'라는 유근용 선생님이 운영하시는 '경매 카페'에 솔직하게 적었더니 굉장히 많은 분들께서 "잘하고 있다." 고 말씀해주시면서 응원해주셨습니다. 

 

그런 좋은 분들 덕분에 힘과 자신감을 얻고 더욱 적극적으로 물건들을 알아보았습니다. 

 

저는 초보이기 때문에, 깔끔한 물건이 없나 하고 봤더니 충주 에 한 아파트가 굉장히 많이 유찰된 채 나와있더군요! 그래서 한번 알아봤습니다!

 

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'감정가 6,000만 원에 유찰 31회, 현재 최저 입찰가 2,700만 원?'

 

감정가에 비해서 55% 하락한 금액인 2,700만 원에 최저 입찰가로 나와있는 물건인데도, 왜 이렇게나 유찰이 많이 될까요? 충주시라면 충청북도이긴 하나, 그래도 수도권과 인접한 괜찮은 지역인데요?

 

그래서 네이버에 먼저 검색을 해보았습니다. 그러니 어느 정도 그 이유를 알 수 있었습니다. 

 

온비드공매 - 충주 한 모퉁이 아파트, 낙찰은 쉬울 거 같은데 수익이..

 

첫 번째로, '최저 입찰가보다 낮은 아파트 시세'였습니다.. 

현재 해당 아파트는 엄청난 시세 폭등의 해인 '20~21년' 에도 처참한 시세로 전락한 상태였습니다. 2020년 1월에 4,500만 원 거래내역 이후 줄곧 2,000만 원 초중반 선에서 거래가 됐습니다. 

 

비슷한 층수만 봐도 어느 정도 매매 시세를 생각해볼 수 있을 거 같았어요. 매매가를 보수적으로 2,000만 원 정도로 잡으면 될 거 같았어요. 그러니까 현재 최저 입찰가와 매매가의 괴리가 700만 원이나 났던 것입니다. 그런데 거기에 취득세부터 수수료 하면.. 800~850만 원 정도의 괴리가 생기겠군요.

 

매매가와 전세가의 차이는 없었습니다. 거의 동일하다고 보시면 되고요. 월세는 200 / 15 정도 하더군요. 월세로 수익을 잡아도 2,500만 원 / 6% 이자율로 계산했을 때 매달 이자 12.5만 원을 내야 하는데, 그렇다면 매월 수익은 2.5만 원이겠군요.

 

그렇다면 300만 원 투자한다고 쳤을 때 2.5만 원 수익 = 0.8% 수익 나옵니다.. 이 수익률은 아무런 근거 없이 짜 봤지만 그래도.. 그렇게 투자해볼 만한 수익률은 아닌 거 같습니다. 

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두 번째로, '좋지 않은 주변 환경'이었습니다. 

 

충주 시내와는 꽤 멀리 떨어져 있었고, 주변 '학군' 또한 굉장히 좋지 않았습니다. 초등학교도 굉장히 먼 곳에 위치했으며 마트, 병원도 너무 먼 곳에 위치해있었죠. 한 마디로 거의 '동 떨어져 있는 섬' 같았습니다. 

 

왜 가격이 떨어지고 있으며 유찰이 되는지 약간의 손품으로도 알 수 있었습니다. 그러나 장점을 굳이 꼽자면 도로에 인접해있어서 타 지역으로 이동하는 데 있어서는 꽤 좋을 거 같았습니다..

 

충주라는 지리적 위치를 보고 장기적인 관점에서 투자를 한다면 뭐.. 월세를 주고 이자 정도만 내자라는 생각으로 접근하는 게 가장 좋을 거 같다는 생각을 했습니다. 그런데 아파트 가격 하락의 폭을 봤을 때 현재 하향을 그린 지도 오래돼서 장기적인 관점에서도 좋지 않을 수도 있겠다는 생각이 들기도 하지만요..

 

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'그렇지만 이런 물건을 이제 손쉽게 보는 법을 알게 된 것에는 감사합니다.'

 

여러 가지 물건들을 보면서 머리를 싸매다 보니, 어느 정도의 수익률을 계산하는 방법도 조금은 생긴 거 같아요. 해당 물건이 유찰되는 것은 당연한데 여기에서 더 함정은 '미납된 관리비와 임차인' 일 것입니다. 

 

신기한 것이 '등기' 조회가 되지 않으며, 본 물건에 대한 설명에 '전입세대가 없음'이라는 것입니다. 그렇다면 대항력 있는 사람은 당연히 없을 텐데, 그냥 빈 집이라는 말인지.. 그런데 또 추가 설명에 미납된 관리비 등은 '낙찰자'가 인수해야 한답니다. 

 

고로 '입찰' 하고 싶다면 무조건 한 번은 가봐야 할 거 같습니다. 무슨 변수가 있을지... 

 

어찌 됐든 이와 같은 물건을 보면서 이렇게나 생각할 수 있게 된 데는 조금씩이라도 매일 물건을 어쭙잖하게나마 분석해봐서 그런 게 아닐까 해요! 여러분들 중에서도 조금이라도 경, 공매에 관심이 있으시다면 무료로 볼 수 있는 '온비드 공매' 나 '법원 경매'를 주기적으로 보시는 것을 추천드립니다. 

 

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.