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"전세권 등기은 애매한 부분들이 많습니다."
'제대로 알아야만 승부를 볼 수 있을 거 같아요!'
안녕하십니까! 반성 왕입니다.
오늘은 제가 경/공매 사이트를 전전하다가 의문을 가지고 여러 블로그와 홈페이지를 드나들면서 얻은 '전세권 설정'에 대한 정보를 적어보려고 합니다.
'전세권'에 대해서는 '네이버'에 검색하면 많은 분들이 쉽게 설명해두었습니다.
그런데 그냥 전세권이 아닌 굉장히 특이한 전세권 설정의 경우에 대해선 언급해놓으신 분이 굉장히 드물었습니다. 몇 분 계시지만 그래도 저만의 느낌으로 제 블로그에도 기록해놓고 싶어서 이렇게 다룹니다!
자! 그럼 바로 들어가 볼까요?!
'기업에서 사용했던 직원 숙소가 경/공매로 나왔는데 전세권이 설정돼있다?'
경/공매를 보시다 보면 굉장히 매혹적인 '오피스텔' 이 가끔 보일 것입니다. 요리 보고 조리 봐도 물건의 상태나 위치가 괜찮아서 보여서 '등기부등본'을 한 번 둘러보실 겁니다.
파악 결과 '기업'으로 추정되는 법인이 '전세권'을 설정해놓았습니다. 자! 이제 바로 경우의 수로 정리해서 들어갑니다.
- 등기부등본의 '말소등기 기준'인 '저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시 결정' 등보다 빠르게 등기되어있어 우선되는 권리(선순위 권리) 라면 → 낙찰자가 인수해야 합니다.
- 등기부등본의 '말소등기 기준'인 '저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시 결정' 등보다 뒤늦게 등기되어있어 '후순위 권리' 라면 → 대항력 없는 전세권이기 때문에, 배당요구 여부와 상관없이 '선순위 권리'인 채권 요구금액이 배분되고 남은 잔여금액을 배당받은 후 소멸됨.
'전세권 등기가 선순위 권리일 때 여러 가지 경우를 한번 더 알아봅시다.'
'전세권 등기'가 '말소기준 등기' 보다 앞선 것인가?, 늦은 것인가? 로만 나눠져서 본다면 윗부분의 2가지로 간단하게 정리할 수 있을 겁니다.
그러나 저도 몰랐던 사실인 것이.. '선순위 권리'로 등기돼있더라도, 기업의 규모에 따라서 살짝씩 틀리더라고요!
- 중소기업은 '전세권 등기'와 '직원 전입'을 통해 확정일자와 전입신고로 '대항력'까지 얻을 수 있다.
- 대기업은 '전세권 등기'만 가능하다. '직원 전입'을 하더라도, 법적으로 '대항력'을 인정받을 수 없다.
기업인 '법인' 은 직원 숙소를 사용하려고 임대차 계약을 해도, '전입신고'와 '확정일자'를 받지는 못할 것입니다. 그래서 숙소에서 거주하게 될 직원의 이름이나, 회사 내 직원의 이름을 빌려서 '전입신고'와 '확정일자'를 받았다고 하는데요. 예전에는 그렇게 해도 '대항력'을 인정해주지 않았다고 합니다.
그런데 2014년부터 법이 제정되어 '중소기업'에 한해서 동일한 방식으로 '대항력'을 취했다고 인정해주는 것으로 바뀌었다고 하는데요. 여기서 중요한 것은 '대기업' 은 인정해주지 않는다고 합니다.
그래서 '대기업'의 경우에는 '전세권 등기설정'을 필히 '말소등기 권리' 보다 앞서서 하려고 할 것입니다. 대항력도 인정되지 않는데, '전세권 등기' 라도 해놓지 않으면 추후에 경매로 넘어갔을 때, 보증금은 한 푼도 돌려받지 못하고 '낙찰자' 에게 넘어가버릴 테니까요!
'배당요구를 했냐? 안했냐? 에 따라서도 굉장히 틀려집니다.'
기업의 규모별로 '전세권'과 '대항력'에 대한 인정이 달라서 굉장히 혼돈이 되는데, 추가로 '배당요구' 신청 여부에 따라서도 '낙찰자' 에게 큰 영향을 미칩니다. 이렇게 말이죠.
- 중소기업 (전세권 등기 O + 대항력 인정 O)의 경우, 배당신청 시 '대항력'에 따라서 채권 요구금액을 전부 배당받을 수 있다. 그러나 낙찰금액이 부족해 전부를 배당받지 못했다면 '전세권' 등기에 따라 '낙찰자'가 잔여금액을 인수하게 된다.
- 중소, 대기업 (전세권 등기 O + 대항력 인정 X)의 경우, 배당신청 시 '건물에만 해당되는 낙찰금액'에서 배당을 받게 된다. '전세권 등기' 설정 당시 '건물에만' 전세권을 설정하는 경우가 있다. '토지'와 함께 설정하지 않는다면 경매 낙찰 후 이런 낭패를 볼 수 있다. / 배당 미신청 시 '낙찰자'가 고스란히 '전세권 금액'을 인수하게 된다.
굳이 언급하지 않은 것은 '중소기업의 대항력 인정 O' 해주는 경우입니다. 이것은 보통 개인이 '전세계약'을 할 때처럼 '전입일자', '확정일자'만 빠르면 '대항력'을 인정해주는 경우와 같기 때문에 적지 않았습니다.
'복잡 미묘한 부동산 권리분석의 세계'
정말 너무 재밌지 않습니까? 제가 지금 눈여겨보고 있는 물건이 '대기업' 이 사용했던 건물입니다. '전세권' 설정이 되어있더군요. 그래서 궁금해서 여기저기 찾아보니까, 너무 헷갈리게 설명한 것도 많아서 굉장히 헤맸습니다.
'음!! 그렇다면 '선순위' 라도 대기업은 '대항력' 이 없나 보군!'이라고 생각해서 큰 낭패를 볼 뻔도 했죠.
'전세권 등기'와 '대항력' 은 별개였는데, 말이죠. 저는 저렇게 생각했을 당시, '전세권' 도 함께 사라져 버리는 것인가? 인수금액이 적혀는 있지만, 이것이 없는 것이니 나만 아는 사실인가?!라고 생각하면서 환희에 찬 적이 있습니다.
그러나 아니었습니다. '대기업'이라도 '전세권' 이 설정되어있다면 '낙찰자'가 '인수' 해야 합니다.
오늘도 별 거 없는 글 읽어주셔서 감사합니다.
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