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인천 오피스텔 경매물건 입찰분석 및 리뷰
인천광역시 중구 영종대로 192, 15층 1504호(운서동, 더예스오션)(운서동, 더예스오션)
영종도 쪽으로 이직을 하게 되면서 월세를 구하던 중 눈에 들어온 매물 하나.. 입찰이 고민됩니다. 인생 첫 입찰 매물이 될지 좀 무리수가 있지만 그 고민 과정을 한번 적음으로서 저 또한 분석해 보겠습니다.
간략하게 알아보시죠.
Episode.1
인천지방법원 본원 2023 타경 507079 [1] 물건정보
운서역을 가보신 분이라면 해당 거리가 그렇게 멀진 않다는 것을 알고 계실 겁니다. 저 또한 친한 친구를 만나러 운서에 많이 다녔기 때문에 이 정도면 운서역까지 충분히 도보 10분 거리라고 생각이 됩니다.
운서 2번 출구 쪽 오피스텔은 대부분 위와 같이 신축건물이기 때문에, 해당 건물 또한 당연히 신축이겠지요. 그렇지만 약간 아쉬운 점은 나온 경매물건의 방향이 북동향이라는 점에서.. 풍수지리적으로는 좋지 않다고 합니다.
그러나 무엇보다 더위를 많이 타는 제 입장에선 여름에도 나름 시원하다는 꿀 짐이!
현재는 유찰을 1바퀴 돌고 다시 기일변경 되어 처음부터 재시작하였습니다. 현재 1차 유찰 후 30% 떨어져서 7560만 원까지 내려왔네요. 제가 생각하는 급매가보다 훨씬 저렴하기 때문에 입찰을 고민 중에 있습니다.
사실 감정가는 감정가일 뿐,, 어떤 의미도 없다고 생각합니다. 최근 매매가 또한 이것보다 훨씬 낫기 때문이죠. KB부동산에도 시세는 따로 나와있지 않습니다.
Episode.2
인천지방법원 본원 2023 타경 507079 [1] 입찰전략
오피스텔 입찰을 고민하면서 아파트와 다르게 정말 머리 아픈 것들이 많더군요.- 거주용으로 신고할 건지, 사무용으로 신고할 건지
- 가계대출로 할 건지, 사업자대출로 할 건지
- 임대사업장으로 하면서 방 공제를 할 건지, 1인 사업자로 방 공제를 안 받을 것인지
이 밖에도 쓰지는 못했지만, 고려할 것이 너무 많습니다... 쓰면서도 머리 아프네요. 그러나 현재는 어느 정도 결론을 내린 상태입니다.
| 건물 용도 | 거주용 | 사무용 |
| 부가세 환급 | 불가능 | 가능 |
일단 저는 업무용 신고를 생각하고 있습니다. 물론 그러기 위해선 사업자가 필요하겠죠. 부가세가 무려 건물분의 10%, 제가 생각하는 입찰가를 고려했을 때 적지 않은 금액이 유출되기 때문에 그냥 업무용으로 가지고 길게 볼 생각입니다.
| 대출 유형 | 가계 대출 | 사업자대출 |
| DSR 적용 | 적용 | 미적용 |
| RTI 적용 | 미적용 | 적용 |
가계대출로 DSR을 적용받으면 한도 자체가 굉장히 낮아지는 것으로 알고 있습니다. 결국 내 돈보단 대출을 더 많이 시켜야 하는 상황이고 동시에 거주용 오피스텔이 아닌 사무용 오피스텔이기 때문에 사업자대출로 확실히 기울었습니다.
개인 임대사업자로 낸다면, RTI 적용을 받습니다. 임대료 대비 연이자비율인데요. 저는 해당 오피스텔을 임대가 아닌 저의 사무실로 사용할 것이기 때문에 그것 또한 적용받지 않는!! 사업자대출 자가사업장 운영으로 대출을 해볼 생각입니다.
만약 그렇지 않고 임대사업자로 한다면 방 공제라는 것을 받을 것이기 때문입니다. "방 공제"라 하면 방 하나에 임차인을 받는다고 가정하고 평균 이상의 보증금으로 가정한 금액의 한도를 감소시키는 제도입니다.
저는 임대보단 저의 사업장으로 쓰고자 하기 때문에 그것을 적용 안 받아도 될 수도 있습니다!
Episode.End
맺음말
일단 입찰을 한다면, 이미 입찰예정금액은 정해져 있습니다. 입찰금 외에 부가적인 금액이 꽤나 들어갈 예정이기 때문에 이 모든 금액을 합치더라도 급매가보다 낮아야 하기 때문에 신중하게 접근해야 한다고 생각합니다.
오피스텔 특성상 시간이 흐를수록 가격은 하락할 것이고, 건물은 허름해질 것입니다. 오랜 시간을 두고 저의 사무실로 사용하면서 월세를 아끼고 나중에는 임차인을 들여서 약간의 파이프라인으로 길게 볼 생각입니다.
경매공부를 3년 이상 했습니다. 그러나 아직까지도 실제로 접근하려고 하니... 너무 두렵고 막막하네요. 그렇지만 한번 뚜껑을 열어야 부의 썰물이 들어온다고 생각합니다.
감사합니다.
어떠한 투자 추천이나 권유 의도는 없으며,
모든 투자는 본인 책임에 있음을 알려드리는 바입니다.
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