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'돈만 있었으면 한번 생각해볼만 했다.'
안녕하십니까! 반성왕입니다.
오늘은 이미 많이 뜨기도 한 지역이죠. '아산'을 온라인으로 다녀왔습니다. 제가 전기자전거 현장관리직을 하면서 굉장히 많이 다녀왔던 곳인데요. 천안시와 아산시 중간인 탕정, 배방 같은 경우에는 엄청나게 개발이 된 상태인데 아산시는 아직 개발이 되지 않은 곳도 많이 있더군요.
그래서 뭔가 여기는 아직 투자의 기회가 남았구나 라는 생각을 많이 했었던 거 같습니다. 그래서 오랜만에 제 고향이나 거주지가 아닌 타 지역을 봤는데! 딱 거기에 아파트 지분인데, 괜찮은 것이 있더군요.
간략하게 한번 보시죠.
○ 목차
- 아산 지분경매 아파트 물건 기본정보
- 아산 지분경매 아파트 권리 및 등기부 분석
● 아산 지분경매 아파트 물건 기본정보
현재 온양온천역 주변에는 꽤 저렴하면서도 괜찮은 물건들이 많이 나와있는 상태인 거 같아요. 물론 물건은 천안시가 확실히 많습니다. 거기에도 잘 찾다 보면 저렴하면서도 좋은 물건들이 많이 있을 거예요. 결국 많이 보고 많이 공부하면 찾을 수 있을 겁니다.
하여튼 저는 아산이 아직 좀 가능성이 많이 있다고 생각해서 한번 둘러봤는데, 물건이 꽤 많아서 자주 포스팅할 수 있을 거 같아요.
오늘은 이 물건입니다. 포스팅하면서 봤는데, 일명 '초품아 (초등학교 품고 있는 아파트)' 네요?.. 엄청나게 좋은 입지라고 볼 수 있겠죠. 주변에도 좋은 아파트들이 즐비해있고요. 한 가지 아쉽다면, 층수가 2층인 게 아쉽습니다. 저는 해당 위치도 괜찮아 보이는데, 가격이 꽤나 저렴해서 으잉? 하고 들어가 봤어요.
그런데 보니~ 지분물건 이더군요. 지분치고 1억 3천만 원 정도면 꽤나 높은 지분인 거 같아요? 밑에 가면 등기부등본상 자세히 보실 수 있는데, 1/2 지분입니다. 공동명의인 듯 보이고요. 아파트 기본정보들 더 보겠습니다.
아파트는 꽤나 대단지입니다. 무려 13동에 1120세대나 있는 대단지네요? 최고층이 23층까지 있고, 평수도 30평대가 다 넘어갑니다. 꽤나 좋은 단지입니다.
면적 정보는 위와 같고요. 가장 중요한 매매가와 전세가는 아래와 같습니다.
- 현재 1/2 지분가격 - 1억 3600만 원
- 동일 층(2층) 매매가 - 2억 6700만 원
- 그나마 유사층(6층) 전세가 - 1억 8500만 원
해당 표를 보고 간단하게 계산해 봤을 땐, 지분가 * 2 = 2억 7200만 원이기에 세금까지 하면 거의 2억 7000만 원 중후반이라 생각하고 매매가에 비해 지분가격이 비싸게 다가오는 부분입니다.
그래도 확실히 좋은 위치에 초품아고 하다 보니 매매나 전세는 꾸준히 나가고 있네요.
해당 위치의 공시가는 1억 6,200만 원으로 2022년 대비 많이 떨어졌네요. 그래서 그런지 보유세도 적습니다. 제가 이런 세금적인 부분은 잘 몰라서 따로 공부가 필요한 부분입니다.
투자하기 전에 꼭 봐야 하는 것이죠. 바로 인근현황인데요. 이와 같은 새 아파트는 초등학교가 가장 중요하죠. 왜냐하면 신혼부부나 젊은 부부들이 많이 선호할 거 같은 아파트라고 생각하기 때문입니다.
초등학교를 품고 있어서 가장 훌륭한 입지라고 생각하고 주변에도 다 신축아파트라 많이들 선호하는 위치일 것이라고 생각합니다.
현재도 신축 아파트가 주변을 둘러싸고 있는데, 인근에 꾸준히 신축 아파트가 생겨납니다. 약간 우려스러운 부분은 신축이 생기기 때문에 이미 지어진 아파트들은 약간 홀대받을 수도 있겠네요. 이런 관점 또한 투자를 단행하면서 더욱 성장할 수 있는 부분일 텐데.. 투자를 단행해보질 않아서.. 저도 얼른 다음 단계로 넘어가고 싶네요. 방구석 경매러의 한탄입니다.
이제 가장 중요한 등기부 한번 보시죠~
● 아산 지분경매 아파트 권리 및 등기부 분석
일단 위에서도 언급드렸지만, 현재 나온 지분은 1/2이고 자연스럽게 남은 지분도 1/2입니다. 공유자 정보를 보면 부부관계인 것으로 보이고 TMI 지만 연상연하 부부로 사료됩니다. (이런 부분은 실제로 낙찰받은 후 누구에게 협상권이 있는지를 예측할 때 좋은 정보가 될 수도 있지 않을까요?)
40대의 아직 젊으신 부부들이시네요. 남편 분으로 추측되는 박 OO 분의 지분이 공매를 통해 나왔습니다.
해당 등기를 확인해 보면, 아내분으로 추측되는 김 OO 분의 이름으로 2017년 9월 28일 1억 9560만 원 상당의 대출을 실행하시면서 근저당권을 잡으셨는데요. 왜 그러셨는지 궁금해서 위 등기부 등본을 보니 어느 정도 추측이 됩니다.
2015년 11월 4일 해당 부부는 아파트를 매매했습니다. 이때 당시의 단지를 네이버에 검색해 보니,
2015년 5월쯤부터 분양에 나선 것으로 네이버 기사에서도 나오네요. 그러니까 해당 부부는 분양업체를 통해서 분양을 2015년에 받은 것으로 사료됩니다. 그리고 3년 정도가 지난 시점인 2018년 1월 9일 날 등기를 치게 된 것이죠.
등기 전 해당 부부는 아내의 이름으로, 2017년 9월 28일 날 1억 9560만 원의 근저당권 설정의 대출을 실행한 것입니다. 그런데 이게 2020년 8월 3일 기준으로 등기말소됩니다. 그렇다는 건, 돈을 갚았다는 말이겠죠? 본 포스팅에는 올리지 않았지만, 아내분의 지분이 2019년 8월 1일에도 한번 압류된 적이 있는데, 2020년 8월 3일에 해당 건도 등기말소됐습니다.
이때쯤 모든 채무를 변제하면서 마무리한 것으로 보이는데요. 그런데 다시 김 OO 님은 또다시 대출을 받습니다. 2020년 8월 20일에 4,800만 원 + 2020년 11월 2일 2,400만 원 / 총 7,200만 원을 근저당 잡고 다시 대출받습니다.
그리고 2023년 3월 15일쯤 남편분으로 추측되는 박 OO 님의 지분이 압류되고 2023년 9월 13일쯤 공매가 나오게 되죠. 요약하자면 이렇습니다.
- 2015년 11월경 분양업체 -> 부부 공동명의 (1/2 지분씩)으로 분양을 받음.
- 2018년 1월 9일 입주 / 2017년 9월 28일 해당 아파트 담보로 1억 9560만 원 대출받음.
- 2019년 8월 1일 아내 김 OO 지분 압류됨.
- 2020년 8일 3일 아내 김 OO 지분 압류 및 아파트 담보대출 (1억 9560만원) 근저당권 해제됨.
- 2020년 8월 20일 아내 김 OO 은 해당 아파트 담보로 4,800만원 대출받음
- 2020년 11월 2일 아내 김OO 은 해당 아파트 담보로 2,400만 원 대출받음
- 2022년 2월 17일 남편 박 OO의 지분압류됨(건보공단)
- 2022년 3월 15일 남편 박OO 의 지분압류됨 (세무서)
- 2023년 9월 13일 남편 박OO 의 지분 공매 진행됨.
해당 사건을 요약하자면 이렇습니다. 저의 개인적인 견해로는 해당 아파트의 대출진행이나 이런 부분은 남편의 영향력이 커 보입니다. 건보나 세무서로부터의 압류 등으로 미루어봤을 땐, 남편분께서 사업을 하셨지 않았을까 생각이 들고요. 2020년 8월~11월까지 대출이 해당 아파트로부터 대출이 적게 나온 부분은 그 당시 이미 남편분의 지분에는 약간 문제가 생겨있을지 않았을까 생각이 듭니다. 그래서 현대캐피털에서도 아내분의 지분만으로 대출을 실행해 준 것으로 보이네요.
그렇지만 한때 1억이 넘는 아파트 담보대출을 어떻게든 상환했던 것으로 미루어보았을 때 어느 정도 상환의지를 가지고 있을 것으로 짐작이 되기도 합니다. 물론 지금 세금체납으로 인한 공매이기에 달리 볼 수도 있지만 일단은 그렇고요.
해당 지분을 낙찰받는다면 아내분과 협상을 한번 해볼 수도 있을 것 같습니다. 당장 남은 지분을 매입할 자금여력이 어렵다면, 지분만큼의 월세를 받는 것도 하나의 방법일 거 같고요. 둘 다 어렵다면 아예 경매를 진행하는 방법도 있는데.. 현재 지분 가격이 꽤나 높게 책정되어 있어서 경매가로 낙찰된다면.. 쉽지 않아 보이네요.
결과적이겠지만 낙찰받으신다면 방법은 어떻게든 있다고 생각합니다.
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